Kúpa vlastného bývania alebo investícia do nehnuteľnosti patrí medzi najväčšie finančné rozhodnutia. Hypotekárny trh na Slovensku prechádza vývojom a Národná banka Slovenska (NBS) ohlásila zmeny v poskytovaní úverov. Od 1. októbra 2026 sa navrhuje účinnosť zmenených pravidiel pre limity LTV. Tento ukazovateľ vyjadruje, aká časť hodnoty nehnuteľnosti sa financuje hypotékou.
Čo je cieľom zmien? Trh bývania sa v uplynulých rokoch výrazne zmenil a silnie investičný dopyt. V roku 2025 viac ako polovicu bytov a domov kúpili ľudia, ktorí už mali aspoň jednu nehnuteľnosť. NBS chce touto zmenou predovšetkým zmierniť riziká spojené s investičnými nákupmi a uvoľniť podmienky pre financovanie prvého bývania pre mladých ľudí.
1. Skvelá správa pre mladých: LTV sa uvoľňuje na 90 %
Pri mladých ľuďoch je najväčšou prekážkou kúpy nehnuteľnosti počiatočný kapitál. Preto NBS navrhuje uvoľnenie limitu pre LTV z 80 % na 90 %.
Koho sa táto novinka týka?
- Vek dlžníkov je do 35 rokov.
- Žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť.
- Účelom hypotéky je výlučne kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti.
2. Sprísnenie pre investorov: LTV na tretiu nehnuteľnosť bude 70 %
Ak kupujete tretiu alebo ďalšiu nehnuteľnosť, ide skor o majetkové a investičné rozhodnutie. NBS preto navrhuje sprísnenie limitu pre LTV z 80 % na 70 %. Títo klienti tak budú do financovania vstupovať s väčším vlastným kapitálom.
Kedy platí prísnejší limit?
- Dlžníci vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností (počíta sa to sumárne za všetkých spoludlžníkov).
- Platí to bez ohľadu na vek dlžníkov, spôsob využitia nehnuteľnosti (bývanie, prenájom, rekreačné účely) alebo účel úveru.
3. Ostatní klienti: Overená klasika na úrovni 80 %
Pre dlžníkov, ktorí nepatria do prvých dvoch skupín (napríklad kupujú svoju druhú nehnuteľnosť), platí zachovanie limitu pre LTV na úrovni 80 %.
Ako to bude s výnimkami do 90 %?
Výnimka do 90 % sa doteraz vzťahovala na 20 % poskytnutých úverov, z čoho väčšinu využívali mladí. Keďže novým pravidlom majú mladí 90 % povolených priamo, rozsah výnimky sa úmerne zníži na 5 % všetkých poskytnutých úverov.
O výnimku na 90 % LTV môžu žiadať klienti z tretej skupiny v špecifických životných situáciách, ako napríklad:
- Sťahovanie do inej nehnuteľnosti (ak kúpite novú skôr, ako predáte pôvodnú).
- Zdedenie nehnuteľnosti ďaleko od miesta pobytu.
- Vlastníctvo rekreačnej nehnuteľnosti.
- Komplikované spoluvlastníctvo.
Dôležité: Dlžníci, ktorí kupujú tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, túto výnimku na 90 % LTV využiť nemôžu.
Ako bude banka počítať vaše nehnuteľnosti?
Počet vašich nehnuteľností si bude banka overovať v katastri nehnuteľností.
- Čo sa počíta: Za rezidenčné nehnuteľnosti sa považujú domy, byty a ďalšie nehnuteľnosti na Slovensku, ktoré môžu byť využité na bývanie. Za vlastníctvo sa považujú aj spoluvlastnícke podiely, ak dosahujú aspoň 50 %.
- Čo sa nepočíta: Nespadajú sem pozemky, rozostavaná nehnuteľnosť (ktorá sa ide financovať), ani vlastníctvo zahraničných nehnuteľností.
Pripravte sa na zmeny včas!
Hoci pravidlá nadobudnú účinnosť neskôr, proces plánovania financií a budovania úspor si vyžaduje čas. Spojte sa s našimi finančnými špecialistami, ktorí s vami radi preberú vaše možnosti a pomôžu vám nastaviť hypotéku presne podľa vašich predstáv. Kompletné informácie k zmenám LTV nájdete aj na oficiálnych stránkach NBS.