Dobrú hypotéku máte na dosah ruky – tipy a legislatívne novinky
Ak aj vy patríte k ľuďom, ktorí plánujú v blízkej dobe využiť hypotéku na kúpu nového rodinného domu či bytu, zbystrite pozornosť. V spoločnosti Finanzpartner sme pripravili prehľad praktických tipov a rád, vďaka ktorým môžete hypotéku čerpať efektívne a k spokojnosti svojho rodinného rozpočtu.
V našom najnovšom blogu si predstavíme legislatívne novinky a tipy, ktoré vám pomôžu pri čerpaní hypotéky.
Od 1. 7. 2021 sa pri poskytovaní hypotekárnych úverov zmenila jedna zásadná vec a tou je navýšenie životného minima.Životné minimum patrí k faktorom, ktoré ovplyvňujú maximálnu výšku úveru z banky. Rovnako, životné minimum sa vzťahuje na všetkých členov vašej rodiny (manžel, manželka, nezaopatrené deti). Od začiatku júla sa životné minimum mierne zvýšilo na úroveň 218,06 eur. Jedným dychom však môžeme dodať, že sa nejedná o žiadne razantné sprísnenie hypotekárnych úverov.
Príklad zmeny životného minima v konkrétnom výpočte
Príklad (vrátane uplatnenia životného minimá platného od 1. 7.2021 pre posudzované osoby): Manželia s celkovými príjmami 1 000 eur a s 2 deťmi, bez existujúcich úverov: ((1000 eur – 218,06 eur (prvá posudzovaná osoba)– 152,12 eur (druhá posudzovaná osoba) – 99,56 eur (nezaopatrené dieťa) – 99,56 eur (nezaopatrené dieťa) * 0,6)) = 258,42 eur (maximálna splátka na úver).
Keď klienti žiadajú o hypotéku, musia spĺňať niektoré kritériá, ktoré stanovuje Národná banka Slovenska (ďalej len „NBS“). Okrem iného sa NBS snaží, aby si ľudia na krk neuviazali príliš veľké bremeno. Ide o to, aby splátka úveru bola primeraná finančným pomerom klienta. Pri žiadosti o hypotéku musí z čistého príjmu zostať po nutných výdavkoch a splátke úveru rezerva aspoň 40 % príjmu.
Aby vám vychádzala potrebná 40 % percentná rezerva, budete potrebovať zdokladovať vyšší príjem. Nič sa však nebojte, dobre vám poslúžia tieto tipy. Ak žiadate o hypotéku a nemáte postačujúci príjem, so žiadosťou o hypotéku môžete počkať po 13. plate alebo jednorazových odmenách (ktoré banka zohľadňuje v rámci celkového príjmu žiadateľa). Živnostníkom odporúčame, aby v daňovom priznaní využili 60 % paušálne výdavky.
Ďalšou možnosťou, ako získať požadovaný objem financií či ušetriť peniaze v rodinnom rozpočte, je vybrať si hypotéku s čo najdlhšou splatnosťou. Netreba sa báť ani toho, že by ste hypotéku splácali na dôchodku. Predĺžte si dobu čerpania a ušetrené peniaze z rodinného rozpočtu radšej investujte. Riešením je takzvaná „inteligentná hypotéka“. Ak si totiž necháte navrhnúť finančný plán s pravidelným investovaním do fondov (napr. ETF), vytvoríte si za dlhé obdobie do dôchodku dostatočnú rezervu. Pri pravidelnom investovaní je reálne dosiahnutie výnosu 5-6 % p.a.. Ak napríklad výrazne porastú úroky z úveru pri opätovnej fixácii, budete môcť v budúcnosti kedykoľvek hypotéku predčasne splatiť z peňazí, ktoré vám priniesla dlhodobá investícia.
Dnes nerealizujte žiadne mimoriadne splátky istiny. Kým má hypotéka rekordne nízke úroky, aké sú dnes, určite nie sú vhodné mimoriadne splátky. Radšej voľné peniaze vložte do investovania, kde dlhodobo môžu zarobiť už spomínaných a veľmi zaujímavých 5-6 % p.a..
Ak ste mladý a sám, s prvou hypotékou môžu pomôcť i rodičia. Mladí ľudia, ktorí sú zatiaľ bez partnera, si pre nízky príjem môžu do úveru zobrať aj ďalšieho ručiteľa. Typický príklad je, keď pri úvere ručí niektorý z rodičov. Pozor, v týchto prípadoch však býva pomerne častým problémom vyšší vek rodičov. Väčšina bánk totiž požaduje splatnosť úveru do 70 rokov ručiteľa. Ak má rodič napríklad 60 rokov, splatnosť úveru by musela byť len desaťročná. My vám však poradíme aj v takejto situácii a to pomocou zriedkavo využívaného riešenia. To spočíva v použití dvoch hypoték. Obe hypotéky budú zaručené kupovanou nehnuteľnosťou. Prvú hypotéku si zoberie klient v maximálne možnej výške bez ručiteľa. Preto môže úver mať až 30 ročnú splatnosť a teda nízku splátku. Až do druhého úveru vstúpi rodič ako ručiteľ. Hoci tento úver bude musieť mať krátku splatnosť, napríklad 10 rokov, ale pri jeho nízkej sume to nevadí. Splátka bude opäť prijateľne nízka.